Жилищный кодекс: права и обязанности
19 Мар 2010
В государственную жилищную инспекцию управления ЖКХ администрации городского округа поступило письмо от депутата Думы городского округа ЗАТО Большой Камень Вячеслава МУРАВЬЕВА с просьбой разъяснить правильность толкования «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», документа, который, по его мнению, должен носить обязательный характер при работе в сфере ЖКХ. Сегодня мы публикуем развернутый ответ руководителя государственной жилищной инспекции ГО ЗАТО Большой Камень Сергея ФЕДОРОВА, что поможет определить собственникам помещений в многоквартирном доме свои права, а также обязанности управляющих компаний.
Начальнику государственной жилищной инспекции С.Ф. ФЕДОРОВУ 24.02.10 № 5010.3331.10 Уважаемый Сергей Федорович!
Мое обращение к Вам обусловлено тем, что некоторые должностные лица администрации, надзорных органов, управляющих организаций в сфере ЖКХ и др. утверждают, что «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г.
№ 170, как документ в целом имеют рекомендательный, а не обязательный характер, ссылаясь при этом на Федеральный закон от 27.12.2002 г. «О техническом регулировании» № 184-ФЗ. Поводом для такого ошибочного толкования о назначении «Правил и норм...», являющихся настольной книгой для всех грамотных специалистов в сфере ЖКХ, послужило также ошибочно читаемое и трактуемое письмо заместителя министра регионального развития РФ СИ. КРУГЛИК от 14.10.2008 г.
№ 26084-СК/14, в котором пишется следующее: «Услуги и работы, предусмотренные утвержденным постановлением Госстроя России от 27.10.2003 № 170 Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, являются обязательными для управляющей или подрядной организации только в случае указания на них в договоре. В других случаях указанные правила в соответствии с частью 3 статьи 4 ФЗ от 27.12.2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании» имеют рекомендательный характер».
Ошибочность толкования «Правил и норм...» как рекомендательного документа в целом подтверждается следующими данными:
1. Письмо заместителя министра посвящено исключительно вопросу определения наличия или отсутствия состава административного правонарушения и привлечения органами государственной жилищной инспекции субъекта РФ должностных или юридических лиц к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.22 КоАП.
2. В письме речь идет исключительно о работах и услугах, предусмотренных ст. 7.22 КоАП, а не о «Правилах и нормах...» в целом как техническом документе.
3. «Правила и нормы...» разработаны в сентябре 2003 г., а ФЗ № 184 — в декабре 2002 г., т.е. в них априори учтены требования Закона № 184, что подтверждается фактом рекомендательного характера приложений №№ 1, 3, 4, 6 — 11 «Правил и норм...». Т.е. заместитель министра просто повторяет для несведущих, как руководствоваться перечнем работ и услуг, рекомендованным «Правилами и нормами...».
4. «Правила и нормы...» определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда, и Закон № 184-Ф «О техническом регулировании» регламентирует и регулирует совершенно иные понятия и в иной сфере.
Один грамотный специалист ЖКХ Большого Камня по этому поводу сказал, что «Правила и нормы...» — это настольная книга, вроде букваря, для работников в сфере ЖКХ. К сожалению, некоторые специалисты ЖКХ этого не понимают. Руководство трех управляющих организаций тоже не понимает этого и считает «Правила и нормы...» рекомендательным документом в целом.
Прошу Вас совместно с управлением ЖКХ подготовить и опубликовать в СМИ разъяснение, основным содержанием которого будет доминанта об обязательном характере «Правил и норм...» как технического документа в целом и рекомендательном характере его приложений, касающихся перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.
Вячеслав Муравьев, депутат от округа № 9.
Уважаемый Вячеслав Михайлович!
В своем обращении Вы правильно ставите вопрос о применении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 (далее — Правил), при осуществлении управления общим имуществом в многоквартирных домах.
Это довольно сложный вопрос. Для принятия решения в данном вопросе необходимо рассматривать всю нормативно-правовую базу, которая была принята при реформировании системы жилищно-коммунального хозяйства.
С момента вступления в силу закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» многие жители г. Большой Камень приватизировали квартиры, в которых проживают. Таким образом, они стали собственниками соответствующих квартир, помещений в многоквартирном доме. Приобретая в собственность любое имущество (квартиру, автомашину, компьютер и т.д.), мы автоматически берем на себя обязательство по его содержанию, ремонту. Об этом говорится в статье 30 Жилищного кодекса РФ.
Рассмотрим всем понятный пример содержания собственником автомашины личной или служебной. Исходя из своих денежных средств, собственник приобретает новую или б/у автомашину.
При этом собственник рассчитывает, что он в дальнейшем сможет содержать ее и выполнять необходимый ремонт. После приобретения автомашины собственник или собственники постоянно следят за техническим состоянием машины (производят осмотры), регулярно и своевременно производят замену масел, фильтров, авторезины (выполняют обслуживание), при необходимости осуществляют замену изношенных деталей (выполняют ремонт). Если собственники не могут самостоятельно осуществить все вышеназванные работы, то они обращаются в сервисные центры. По результатам осмотров, которые являются платными, сервисные центры выдают собственникам заключение о необходимости выполнения каких-либо работ с ориентировочной стоимостью работ и материалов. На основании этого собственники принимают решение о выполнении данных работ и их оплате. Если собственники не примут решение о выполнении обслуживания или ремонте либо примут решение о частичном выполнении необходимых работ, в связи с их высокой стоимостью, то автомашина может выйти из строя, как правило, в самый неподходящий момент. Для устранения выявленных неисправностей потребуется более дорогостоящий ремонт, а вполне возможно и капитальный ремонт. Ту же процедуру собственник должен выполнить при приобретении квартиры в многоквартирном доме.
Общее имущество дома
В Жилищном кодексе РФ прописаны права и обязанности собственников и нанимателей жилых помещений, порядок перевода жилых помещений в нежилые и обратно, переустройство и перепланировка жилых помещений и т.д.
С приобретением квартиры в многоквартирном доме собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, которые являются общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ).
В Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 (далее — Правила содержания), определен состав общего имущества в многоквартирном доме. Например, к составу общего имущества относятся: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом. Получив право на владение общим имуществом в доме, собственники помещений несут бремя расходов на его содержание (ст. .39 ЖК РФ).
На основании вышеизложенного следует, что все находящееся в квартирах, например, внутренняя отделка, перегородки, двери, окна, ванна, унитаз, горизонтальная разводка холодной, горячей воды, электропроводка, которые обслуживают данную квартиру, являются собственностью жильца данной квартиры. Соответственно, обслуживание и ремонт этих конструкций и систем производятся самим собственником квартиры.
Вce вопросы по содержанию и ремонту общего имущества собственники должны решать на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, которое является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ). При этом, согласно п.12. Правил содержания, «собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом». Для содержания и ремонта общего имущества дома собственники помещений обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом (ст. 161 ЖК РФ):
— непосредственное управление;
— управление товариществом собственников жилья;
— управление управляющей организацией.
В 2008 г. в Большом Камне большинство собственников выбрали способ управления общим имуществом в многоквартирном доме — управление управляющей организацией.
Рассмотрим подробнее этот способ управления. Здесь собственники вступают в договорные отношения с управляющей организацией, и с каждым собственником заключается договор управления (ст. 162 ЖК РФ).
Договору управления -особое внимание
Данный документ является основным во взаимоотношениях собственника и управляющей организации. При общении с жильцами, которые обращаются по разным вопросам, выяснилось, что некоторые из них договор не подписывали или договор лежит где-то не подписанный, другие подписывали, но не знают его содержание.
В договоре управления должно быть указано следующее (ст. 162 ЖК РФ):
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Давайте вкратце рассмотрим такой договор.
В разделе «Предмет договора» указывается, что «Цель договора — обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг собственнику и пользующимся его помещением лицам».
Для обеспечения цели договора управляющая организация должна предложить собственникам конкретного дома определенный перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества данного дома по результатам его обследования.
Согласно п.31 Правил содержания, «предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома».
Причем, согласно разъяснениям п. ЗВ письма заместителя министра регионального развития РФ от 14.10.2008 г. № 26084-СК/14, указывается: «законодательством РФ не предусматривается возможности одностороннего установления управляющей или подрядной организацией перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.»
Следовательно, управляющая организация должна предложить собственникам весь перечень работ по отдельно взятому дому (например, выполнять замену радиаторов отопления, ремонт кровли, межпанельных швов, замену или прочистку трубопроводов и т.д.) и, соответственно, стоимость этих работ. Собственники на общем собрании должны утвердить этот перечень работ и стоимость их выполнения. При этом они могут исключить ряд предложенных работ в связи с отсутствием необходимости их выполнения или высокой стоимостью этих работ (например, исключают ремонт кровли). Тогда собственники возлагают на себя всю ответственность за последствия невыполнения работ, в частности, возможное разрушение строительных конструкций дома в результате затекания кровли.
Поскольку действующим законодательством РФ не предусмотрено деление на обязательные или дополнительные работы по содержанию и ремонту общего имущества в случае выбора любого способа управления домом, то необходимо говорить о перечне работ, который бы обеспечил достижения цели договора.
В договоре управления оговариваются права и обязанности как управляющей организации, так и собственников, которые должны добросовестно исполняться обеими сторонами. По договору управления собственники должны определить, как они будут осуществлять контроль за исполнением договора управлением управляющей организацией. Большинство жителей не контролируют работу управляющих компаний и не требуют предоставления отчетов о проделанной работе за отчетный период. Например, если в семье родители хотят, чтобы ребенок хорошо учился в школе, они постоянно осуществляют контроль за его успеваемостью, поведением, помогают ему в учебе, при необходимости водят на дополнительные занятия к репетитору. То же самое необходимо делать, чтобы дом содержался надлежащим образом и нам комфортно в нем жилось.
Из договора управления следует также, что все спорные вопросы, возникшие при осуществлении договора управления, разрешаются сторонами путем переговоров. В случае, если стороны не могут достичь взаимного соглашения, споры и разногласия разрешаются в судебном порядке. От себя добавлю, что вопросы обеспечения сохранности жилищного фонда (надлежащего содержания и ремонта), а также качества предоставления коммунальных услуг гражданам может решать государственная жилищная инспекция.
В основных положениях Правил указывается: «Настоящие Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда разработаны в соответствии с Законом РФ... и определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации и являются обязательными для исполнения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления.»
В связи с этим я как руководитель государственной жилищной инспекции городского округа ЗАТО Большой Камень рассматриваю Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 (далее — Правила), как документ, который носит обязательный характер, о чем уведомил на очередном заседании штаба по подготовке к отопительному сезону 2010-2011 гг. все управляющие организации и ТСЖ.
В целях реализации положений ЖК РФ и Правил по сохранности и поддержанию технического состояния домов управляющей организации, выбранной общим собранием собственников для управления общим имуществом дома, необходимо первоначально провести обследование строительных конструкций и инженерных систем дома. По результатам обследования предложить собственникам обоснованный размер платы за содержание и ремонт общего имущества.
Если управляющая организация не предложила собственникам какой-либо вид работ, например, ремонт кровли, замену радиаторов отопления, но знала о необходимости выполнения этих работ, то в таком случае я как руководитель государственной жилищной инспекции буду требовать от нее устранения выявленных замечаний, неисправностей.
В случае, если управляющая организация по результатам обследования предложила собственникам все необходимые работы, в том числе, например, по ремонту кровли, замене радиаторов отопления, и может представить доказательства о надлежащем уведомлении собственников для принятия решения, но собственники проголосовали против или не участвовали в голосовании вообще, то в таком случае я как руководитель государственной жилищной инспекции не могу требовать от управляющей организации устранения выявленных замечаний, неисправностей. В данном случае необходимо будет предъявлять требования к собственникам для принятия решения по вышеназванным ремонтам в целях обеспечения сохранности жилищного фонда.
Принятие решения -важный аспект
Мы должны понимать, что управляющая организация может предложить собственникам более высокий размер платы за содержание и ремонт общего имущества, чем действующий. Тогда предлагаю собственникам внимательно рассмотреть предложения управляющей организации, провести с ней обследование общего имущества на предмет необходимости выполнения предложенных работ, затребовать отчет от управляющей организации о начисленных денежных средствах за содержание и ремонт общего имущества за определенный период по данному дому и выполненных работах за эти денежные средства. Ведь возможен вариант, что управляющая организация не сможет представить отчет о выполненных работах в полном объеме за начисленные денежные средства и работе с должниками за предоставленные услуги. Но еще раз повторяю, что во всех вопросах нужен контроль со стороны заказчика услуг, т.е. собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники вступают в договорные отношения с управляющими организациями и заказывают услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставлению коммунальных услуг.
В этих случаях я рассматривал вопрос по текущему ремонту общего имущества дома. Для рассмотрения вопроса по капитальному ремонту общего имущества за счет бюджетных средств по программе софинансирования необходимо обязательно учитывать, несли ли собственники бремя текущего содержания и ремонта данного имущества или нет. Если собственники и, соответственно, управляющая организация не производили содержание и текущий ремонт, например, кровли, то она имеет состояние крайне неудовлетворительное. О каком капитальном ремонте за счет бюджетных средств может идти речь?
Подведем итог
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170, носят обязательный характер. Приложения Правил, кроме приложения № 2, носят рекомендательный характер, поскольку, например, собственники могут принять решение о выполнении всего перечня работ по содержанию общего имущества (приложение № 4) или частично.
Управляющая организация должна руководствоваться этими Правилами при оказании услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах. На основании этих Правил она должна предложить собственникам перечень необходимых работ по содержанию и ремонту общего имущества и размер их оплаты.
Собственники должны принять решение об утверждении этого перечня работ и их оплаты.
Ознакомиться с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда можно, использовав ресурсы сети Интернет или приобретя печатное издание в книжном магазине.
Так что, выбор — за собственниками помещений в многоквартирном доме. От нас с вами зависит, в каких домах мы будем жить.
Сергей Федоров, руководитель государственной жилищной инспекции.
Начальнику государственной жилищной инспекции С.Ф. ФЕДОРОВУ 24.02.10 № 5010.3331.10 Уважаемый Сергей Федорович!
Мое обращение к Вам обусловлено тем, что некоторые должностные лица администрации, надзорных органов, управляющих организаций в сфере ЖКХ и др. утверждают, что «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г.
№ 170, как документ в целом имеют рекомендательный, а не обязательный характер, ссылаясь при этом на Федеральный закон от 27.12.2002 г. «О техническом регулировании» № 184-ФЗ. Поводом для такого ошибочного толкования о назначении «Правил и норм...», являющихся настольной книгой для всех грамотных специалистов в сфере ЖКХ, послужило также ошибочно читаемое и трактуемое письмо заместителя министра регионального развития РФ СИ. КРУГЛИК от 14.10.2008 г.
№ 26084-СК/14, в котором пишется следующее: «Услуги и работы, предусмотренные утвержденным постановлением Госстроя России от 27.10.2003 № 170 Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, являются обязательными для управляющей или подрядной организации только в случае указания на них в договоре. В других случаях указанные правила в соответствии с частью 3 статьи 4 ФЗ от 27.12.2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании» имеют рекомендательный характер».
Ошибочность толкования «Правил и норм...» как рекомендательного документа в целом подтверждается следующими данными:
1. Письмо заместителя министра посвящено исключительно вопросу определения наличия или отсутствия состава административного правонарушения и привлечения органами государственной жилищной инспекции субъекта РФ должностных или юридических лиц к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.22 КоАП.
2. В письме речь идет исключительно о работах и услугах, предусмотренных ст. 7.22 КоАП, а не о «Правилах и нормах...» в целом как техническом документе.
3. «Правила и нормы...» разработаны в сентябре 2003 г., а ФЗ № 184 — в декабре 2002 г., т.е. в них априори учтены требования Закона № 184, что подтверждается фактом рекомендательного характера приложений №№ 1, 3, 4, 6 — 11 «Правил и норм...». Т.е. заместитель министра просто повторяет для несведущих, как руководствоваться перечнем работ и услуг, рекомендованным «Правилами и нормами...».
4. «Правила и нормы...» определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда, и Закон № 184-Ф «О техническом регулировании» регламентирует и регулирует совершенно иные понятия и в иной сфере.
Один грамотный специалист ЖКХ Большого Камня по этому поводу сказал, что «Правила и нормы...» — это настольная книга, вроде букваря, для работников в сфере ЖКХ. К сожалению, некоторые специалисты ЖКХ этого не понимают. Руководство трех управляющих организаций тоже не понимает этого и считает «Правила и нормы...» рекомендательным документом в целом.
Прошу Вас совместно с управлением ЖКХ подготовить и опубликовать в СМИ разъяснение, основным содержанием которого будет доминанта об обязательном характере «Правил и норм...» как технического документа в целом и рекомендательном характере его приложений, касающихся перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.
Вячеслав Муравьев, депутат от округа № 9.
Уважаемый Вячеслав Михайлович!
В своем обращении Вы правильно ставите вопрос о применении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 (далее — Правил), при осуществлении управления общим имуществом в многоквартирных домах.
Это довольно сложный вопрос. Для принятия решения в данном вопросе необходимо рассматривать всю нормативно-правовую базу, которая была принята при реформировании системы жилищно-коммунального хозяйства.
С момента вступления в силу закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» многие жители г. Большой Камень приватизировали квартиры, в которых проживают. Таким образом, они стали собственниками соответствующих квартир, помещений в многоквартирном доме. Приобретая в собственность любое имущество (квартиру, автомашину, компьютер и т.д.), мы автоматически берем на себя обязательство по его содержанию, ремонту. Об этом говорится в статье 30 Жилищного кодекса РФ.
Рассмотрим всем понятный пример содержания собственником автомашины личной или служебной. Исходя из своих денежных средств, собственник приобретает новую или б/у автомашину.
При этом собственник рассчитывает, что он в дальнейшем сможет содержать ее и выполнять необходимый ремонт. После приобретения автомашины собственник или собственники постоянно следят за техническим состоянием машины (производят осмотры), регулярно и своевременно производят замену масел, фильтров, авторезины (выполняют обслуживание), при необходимости осуществляют замену изношенных деталей (выполняют ремонт). Если собственники не могут самостоятельно осуществить все вышеназванные работы, то они обращаются в сервисные центры. По результатам осмотров, которые являются платными, сервисные центры выдают собственникам заключение о необходимости выполнения каких-либо работ с ориентировочной стоимостью работ и материалов. На основании этого собственники принимают решение о выполнении данных работ и их оплате. Если собственники не примут решение о выполнении обслуживания или ремонте либо примут решение о частичном выполнении необходимых работ, в связи с их высокой стоимостью, то автомашина может выйти из строя, как правило, в самый неподходящий момент. Для устранения выявленных неисправностей потребуется более дорогостоящий ремонт, а вполне возможно и капитальный ремонт. Ту же процедуру собственник должен выполнить при приобретении квартиры в многоквартирном доме.
Общее имущество дома
В Жилищном кодексе РФ прописаны права и обязанности собственников и нанимателей жилых помещений, порядок перевода жилых помещений в нежилые и обратно, переустройство и перепланировка жилых помещений и т.д.
С приобретением квартиры в многоквартирном доме собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, которые являются общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ).
В Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 (далее — Правила содержания), определен состав общего имущества в многоквартирном доме. Например, к составу общего имущества относятся: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом. Получив право на владение общим имуществом в доме, собственники помещений несут бремя расходов на его содержание (ст. .39 ЖК РФ).
На основании вышеизложенного следует, что все находящееся в квартирах, например, внутренняя отделка, перегородки, двери, окна, ванна, унитаз, горизонтальная разводка холодной, горячей воды, электропроводка, которые обслуживают данную квартиру, являются собственностью жильца данной квартиры. Соответственно, обслуживание и ремонт этих конструкций и систем производятся самим собственником квартиры.
Вce вопросы по содержанию и ремонту общего имущества собственники должны решать на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, которое является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ). При этом, согласно п.12. Правил содержания, «собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом». Для содержания и ремонта общего имущества дома собственники помещений обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом (ст. 161 ЖК РФ):
— непосредственное управление;
— управление товариществом собственников жилья;
— управление управляющей организацией.
В 2008 г. в Большом Камне большинство собственников выбрали способ управления общим имуществом в многоквартирном доме — управление управляющей организацией.
Рассмотрим подробнее этот способ управления. Здесь собственники вступают в договорные отношения с управляющей организацией, и с каждым собственником заключается договор управления (ст. 162 ЖК РФ).
Договору управления -особое внимание
Данный документ является основным во взаимоотношениях собственника и управляющей организации. При общении с жильцами, которые обращаются по разным вопросам, выяснилось, что некоторые из них договор не подписывали или договор лежит где-то не подписанный, другие подписывали, но не знают его содержание.
В договоре управления должно быть указано следующее (ст. 162 ЖК РФ):
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Давайте вкратце рассмотрим такой договор.
В разделе «Предмет договора» указывается, что «Цель договора — обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг собственнику и пользующимся его помещением лицам».
Для обеспечения цели договора управляющая организация должна предложить собственникам конкретного дома определенный перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества данного дома по результатам его обследования.
Согласно п.31 Правил содержания, «предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома».
Причем, согласно разъяснениям п. ЗВ письма заместителя министра регионального развития РФ от 14.10.2008 г. № 26084-СК/14, указывается: «законодательством РФ не предусматривается возможности одностороннего установления управляющей или подрядной организацией перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.»
Следовательно, управляющая организация должна предложить собственникам весь перечень работ по отдельно взятому дому (например, выполнять замену радиаторов отопления, ремонт кровли, межпанельных швов, замену или прочистку трубопроводов и т.д.) и, соответственно, стоимость этих работ. Собственники на общем собрании должны утвердить этот перечень работ и стоимость их выполнения. При этом они могут исключить ряд предложенных работ в связи с отсутствием необходимости их выполнения или высокой стоимостью этих работ (например, исключают ремонт кровли). Тогда собственники возлагают на себя всю ответственность за последствия невыполнения работ, в частности, возможное разрушение строительных конструкций дома в результате затекания кровли.
Поскольку действующим законодательством РФ не предусмотрено деление на обязательные или дополнительные работы по содержанию и ремонту общего имущества в случае выбора любого способа управления домом, то необходимо говорить о перечне работ, который бы обеспечил достижения цели договора.
В договоре управления оговариваются права и обязанности как управляющей организации, так и собственников, которые должны добросовестно исполняться обеими сторонами. По договору управления собственники должны определить, как они будут осуществлять контроль за исполнением договора управлением управляющей организацией. Большинство жителей не контролируют работу управляющих компаний и не требуют предоставления отчетов о проделанной работе за отчетный период. Например, если в семье родители хотят, чтобы ребенок хорошо учился в школе, они постоянно осуществляют контроль за его успеваемостью, поведением, помогают ему в учебе, при необходимости водят на дополнительные занятия к репетитору. То же самое необходимо делать, чтобы дом содержался надлежащим образом и нам комфортно в нем жилось.
Из договора управления следует также, что все спорные вопросы, возникшие при осуществлении договора управления, разрешаются сторонами путем переговоров. В случае, если стороны не могут достичь взаимного соглашения, споры и разногласия разрешаются в судебном порядке. От себя добавлю, что вопросы обеспечения сохранности жилищного фонда (надлежащего содержания и ремонта), а также качества предоставления коммунальных услуг гражданам может решать государственная жилищная инспекция.
В основных положениях Правил указывается: «Настоящие Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда разработаны в соответствии с Законом РФ... и определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации и являются обязательными для исполнения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления.»
В связи с этим я как руководитель государственной жилищной инспекции городского округа ЗАТО Большой Камень рассматриваю Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 (далее — Правила), как документ, который носит обязательный характер, о чем уведомил на очередном заседании штаба по подготовке к отопительному сезону 2010-2011 гг. все управляющие организации и ТСЖ.
В целях реализации положений ЖК РФ и Правил по сохранности и поддержанию технического состояния домов управляющей организации, выбранной общим собранием собственников для управления общим имуществом дома, необходимо первоначально провести обследование строительных конструкций и инженерных систем дома. По результатам обследования предложить собственникам обоснованный размер платы за содержание и ремонт общего имущества.
Если управляющая организация не предложила собственникам какой-либо вид работ, например, ремонт кровли, замену радиаторов отопления, но знала о необходимости выполнения этих работ, то в таком случае я как руководитель государственной жилищной инспекции буду требовать от нее устранения выявленных замечаний, неисправностей.
В случае, если управляющая организация по результатам обследования предложила собственникам все необходимые работы, в том числе, например, по ремонту кровли, замене радиаторов отопления, и может представить доказательства о надлежащем уведомлении собственников для принятия решения, но собственники проголосовали против или не участвовали в голосовании вообще, то в таком случае я как руководитель государственной жилищной инспекции не могу требовать от управляющей организации устранения выявленных замечаний, неисправностей. В данном случае необходимо будет предъявлять требования к собственникам для принятия решения по вышеназванным ремонтам в целях обеспечения сохранности жилищного фонда.
Принятие решения -важный аспект
Мы должны понимать, что управляющая организация может предложить собственникам более высокий размер платы за содержание и ремонт общего имущества, чем действующий. Тогда предлагаю собственникам внимательно рассмотреть предложения управляющей организации, провести с ней обследование общего имущества на предмет необходимости выполнения предложенных работ, затребовать отчет от управляющей организации о начисленных денежных средствах за содержание и ремонт общего имущества за определенный период по данному дому и выполненных работах за эти денежные средства. Ведь возможен вариант, что управляющая организация не сможет представить отчет о выполненных работах в полном объеме за начисленные денежные средства и работе с должниками за предоставленные услуги. Но еще раз повторяю, что во всех вопросах нужен контроль со стороны заказчика услуг, т.е. собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники вступают в договорные отношения с управляющими организациями и заказывают услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставлению коммунальных услуг.
В этих случаях я рассматривал вопрос по текущему ремонту общего имущества дома. Для рассмотрения вопроса по капитальному ремонту общего имущества за счет бюджетных средств по программе софинансирования необходимо обязательно учитывать, несли ли собственники бремя текущего содержания и ремонта данного имущества или нет. Если собственники и, соответственно, управляющая организация не производили содержание и текущий ремонт, например, кровли, то она имеет состояние крайне неудовлетворительное. О каком капитальном ремонте за счет бюджетных средств может идти речь?
Подведем итог
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170, носят обязательный характер. Приложения Правил, кроме приложения № 2, носят рекомендательный характер, поскольку, например, собственники могут принять решение о выполнении всего перечня работ по содержанию общего имущества (приложение № 4) или частично.
Управляющая организация должна руководствоваться этими Правилами при оказании услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах. На основании этих Правил она должна предложить собственникам перечень необходимых работ по содержанию и ремонту общего имущества и размер их оплаты.
Собственники должны принять решение об утверждении этого перечня работ и их оплаты.
Ознакомиться с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда можно, использовав ресурсы сети Интернет или приобретя печатное издание в книжном магазине.
Так что, выбор — за собственниками помещений в многоквартирном доме. От нас с вами зависит, в каких домах мы будем жить.
Сергей Федоров, руководитель государственной жилищной инспекции.
info»